Es ist zu befürchten, dass sich im kommenden Jahr die Bewertungsrichtlinien für die steuerliche Bewertung von Immobilien im Erbschaft- oder Schenkungsfall ändern.

Nach derzeit noch geltender Rechtslage kann es steuergünstiger sein, statt Bargeld Immobilienvermögen zu verschenken. Ob diese Ungleichbehandlung von Vermögenswerten verfassungskonform ist, muss derzeit vom Bundesverfassungsgericht (siehe hierzu auch "Erbschaft- und Schenkungsteuer verfassungsrechtlich bedenklich?") überprüft werden. Gegebenenfalls ändern sich dann die Bewertungsrichtlinien für Grundstücke. Mit einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts wird jedoch in diesem Jahr nicht mehr zu rechnen. Unsicherheitsfaktor ist aber auch die Politik: Zahlreiche Politiker befürworten wegen leerer Kassen eine Erbschaftsteuererhöhung, so dass den Richtern aus Karlsruhe mit einer Gesetzesänderung zu Lasten der Erben vielleicht sogar vorgegriffen wird.
Die derzeit geltenden Bewertungsregeln haben wir Ihnen im folgenden dargestellt.
(Auszug aus dem Buch "ABC des Erbrechts" Verbraucher Lexikon zur aktuellen Rechtslage, herausgegeben von der Verbraucher-Zentrale Nordrhein-Westfalen e.V.,
Autor Rechtsanwalt Jan Bittler, ISBN 3-933705-79-7)

• Beispiel für die Bewertung von unbebauten Grundstücken:
  Die Bewertung erfolgt anhand der Quadratmeterzahl und der Bodenrichtwerte. Letztere erfahren sie von der Kommunalverwaltung des jeweiligen Lageortes.
  
  Berechnungsformel:
  Bodenrichtwert - 20 %  x  Quadratmeter = Steuerwert
  
  Beispiel:
  Herr Fuchs möchte seiner Tochter ein 600 m² großes Baugrundstück in Heidelberg schenken. Der Bodenrichtwert beträgt 600,00 €.
  
  Vom Quadratmeterpreis 600,00 € werden 20 %, also 120,00 € abgezogen. Der sich so ergebende reduzierte Bodenrichtwert von 480,00 € wird mit der Quadratmeterzahl 600 multipliziert und ergibt damit einen Steuerwert von 288.000,00 €.
  
  
• Bewertung bebauter Grundstücke:
  Hier wird der Durchschnittswert von drei Jahren vor Erbfall oder Schenkung herangezogen und mit dem Faktor 12,5 multipliziert. Sodann wird für jedes Jahr ab Fertigstellung bis Erbfall oder Schenkung ein Abschlag von 0,5 % pro Jahr, maximal jedoch 25 % abgezogen. Der Steuerwert muss jedoch mindestens so hoch sein wie der Wert, der sich errechnen würde, wenn das Hausgrundstück unbebaut wäre.
  
  Berechnungsformel:
  12,5  x  durchschnittlicher Jahresmietwert der letzten drei Jahre - Wertminderung für Alter pro Jahr 0,5%, maximal jedoch 25%
  
  Bei Ein- oder Zweifamilienhäusern erfolgt wiederum ein Zuschlag von 20 %.
  
  Beispiel:
  Im Nachlass des am 30.06.2003 verstorbenen Herrn Sauer befindet sich ein Einfamilienhaus mit einem durchschnittlichen Jahresmietwert von 12.000,00 €. Das Haus wurde am 01.06.1965 bezogen.
  
  

  Berechnung:

  12,5 x 12.000,00	=	150.000,00 €
  -     38 x    0,5 %    = 19 %		-    28.500,00 €
  Zwischensumme	=	121.500,00 €
  zzgl. 20 % Zuschlag für Einfamilienhaus		+ (24.300,00 €)
  Steuerwert:	=	145.800,00 €

Eine mögliche Änderung bei der Bewertung könnte insbesondere die Erhöhung des Faktors 12,5 sein. Weniger wahrscheinlich ist es, dass die Steuerfreibeträge insbesondere der Ehegatten und Kinder (siehe hierzu auch  "Ermittlung der Erbschaftsteuer") gekürzt werden.

Tipp:
Wer sich mit dem Gedanken trägt, einen Teil seines Immobilienvermögens auf die nächste Generation zu übertragen, sollte dies nicht mehr auf die lange Bank schieben. Eine Übertragung des selbst genutzten Eigenheims dürfte aber in den wenigsten Fällen steuerlich sinnvoll sein. Bei jeder Übertragung muss aber darauf geachtet werden, dass sich der Übergeber ausdrücklich Sicherungs- und Rückforderungsrechte vorbehält und seine eigene Altersversorgung gesichert ist.

Autor: Rechtsanwalt Jan Bittler, DVEV
           Erbrechtsexperte
           03. November 2004