Der Vermieter einer Wohnung kann das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweist. In der Praxis ist der sogenannte Eigenbedarf der Hauptfall des berechtigten Interesses. Er liegt vor, wenn der Vermieter die vermieteten Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Allein der Wille des Vermieters, in seinem Eigentum zu wohnen, reicht allerdings für die Annahme von Eigenbedarf nicht aus. Vielmehr muss der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des gekündigten Wohnraums für sich oder eine der begünstigten Personen nachweisen. Ein solcher Grund liegt beispielsweise vor, wenn sich die Lebenssituation des Vermieters durch Heirat oder Scheidung ändert oder wenn er aus Altersgründen oder krankheitsbedingt die von ihm derzeit bewohnten Räumlichkeiten nicht mehr nutzen kann.

Aber selbst wenn ein solcher Eigenbedarf des Vermieters besteht, kann eine darauf gestützte Kündigung unzulässig sein. Dann etwa, wenn der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht, ohne diesen vernünftig und nachvollziehbar begründen zu können. Und auch wenn eine andere im Eigentum des Vermieters stehende Wohnung momentan frei ist oder in naher Zukunft frei wird, kann die Eigenbedarfskündigung unwirksam sein. In diesem Fall ist nämlich zu prüfen, ob diese Alternativwohnung nicht den Wohnbedarf des Vermieters abdecken kann. Der Vermieter muss dann sachbezogene Gründe darlegen, weshalb die leerstehende oder die zeitnah freiwerdende Wohnung für seinen Bedarf nicht geeignet ist.

Natürlich verdient der Vermieter auch dann keinen Schutz, wenn er in Wirklichkeit die Wohnung gar nicht nutzen will, sondern das Mietverhältnis nur deshalb kündigt, um den aus seiner Sicht unliebsamen Mieter "loszuwerden". Ein Indiz für eine solche "vorgeschobene" Eigenbedarfskündigung sind vorangegangene Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Und wenn die gekündigte Wohnung überhaupt nicht in der Lage ist, den behaupteten Nutzungswunsch des Vermieters zu erfüllen, dann ist die Eigenbedarfskündigung ebenfalls unwirksam. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn ein älterer gehbehinderter Vermieter für eine Wohnung im 5. OG ohne Aufzug Eigenbedarf geltend machen würde. Eine solche vernunftwidrige Kündigung wäre unwirksam.