Der Vermieter einer nicht preisgebundenen Wohnung kann von Ihnen als Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden, wobei Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten nicht berücksichtigt werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein repräsentativer Querschnitt der Mietpreise, die für die jeweilige Wohnungskategorie gezahlt werden. Sie wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Seine Mieterhöhungserklärung muss der Vermieter in Textform erklären und begründen. Dabei hat er die Möglichkeit, seine Begründung auf

• einen Mietspiegel (= Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit diese von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist),
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (= Übersicht über eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird) oder
• ein Sachverständigengutachten (= Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen über die ortsübliche Vergleichsmiete) zu stützen oder
• sich auf drei Vergleichswohnungen zu berufen (grundsätzlich genügt es, wenn der Vermieter dem Mieter Informationen über Namen der Wohnungsinhaber, Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis gibt).

Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Vermieter auch die so genannte Kappungsgrenze einhalten. Innerhalb von drei Jahren darf nämlich die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen, und zwar auch dann nicht, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete zulassen würde.

Wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erfüllt sind, muss der Vermieter Sie als Mieter um Zustimmung zur Mieterhöhung bitten. Stimmen Sie der Mieterhöhung zu, so schulden Sie die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens. Soweit Sie der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmen, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erklärt werden.
Nach einer Mieterhöhung durch den Vermieter steht Ihnen als Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Sie können bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ende des übernächsten Monats kündigen. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Im Falle einer Mieterhöhung durch den Vermieter sollten Sie sich eingehend mit den Grundlagen, auf die die Erhöhung gestützt ist, befassen (z.B. Mietspiegel bei der Gemeinde oder beim örtlichen Mieterverein beschaffen, Vergleichswohnungen besichtigen). Im übrigen stehen Ihnen die örtlichen Mietervereine für fachkundigen Rat zur Seite.

Autor: Dr. Otto Bretzinger
           Jurist und Journalist
           27.05.2005