Manch böse Überraschung können Sie als Mieter erleben, wenn Ihnen der Vermieter die Abrechnung für die Betriebskosten der vergangenen 12 Monate vorlegt.

Und oft wird behauptet, jede zweite Betriebskostenabrechnung sei falsch. Zunächst einmal bleibt festzustellen, dass grundsätzlich der Vermieter die Betriebskosten zu tragen hat. Auf Sie als Mieter können nur solche Betriebskosten umgelegt werden, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind. Ist eine Inklusivmiete vereinbart, so hat der Vermieter die Betriebskosten zu tragen. Mit Ihrem Vermieter können Sie vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung angewiesen werden.

Auf den Mieter dürfen mietvertraglich nur die in der Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten aufgeführten Betriebskosten umgelegt werden. Dazu gehören: Grundsteuer, Wasser, Heizungs- und Warmwasserkosten, Kosten für Personen- und Lastenaufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Entwässerung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabelnetz, maschinelle Wascheinrichtungen, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung und sonstige Betriebskosten (diese müssen aber im Mietvertrag konkret bezeichnet werden; z.B. Kosten für eine Sauna). Zu den Betriebskosten gehören nicht:

• die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
• die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Enthält der Mietvertrag über die von Ihnen zu zahlenden Betriebskosten eine abschließende Vereinbarung, so können andere als die in der Vereinbarung genannten Betriebskosten nicht auf Sie abgewälzt werden. Auch durch eine einseitige Änderung der Hausordnung durch den Vermieter ist das ausgeschlossen. Wenn der Vermieter nicht alle umlagefähigen Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart hat, so kann er dies nicht einseitig von sich aus ändern. Es bedarf hierzu Ihrer Zustimmung. Und allein aus dem Umstand, dass Sie über mehrere Jahre hinweg nicht vereinbarte Betriebskosten anstandslos gezahlt haben, kann nicht geschlossen werden, dass Sie mit der Änderung des Mietvertrags einverstanden sind.

Wenn Sie mit Ihrem Vermieter zur Abgeltung der Betriebskosten die Zahlung einer monatlichen Pauschale vereinbart haben, so sind mit der Zahlung des pauschalierten Betrags die Nebenkosten abgegolten. In diesem Fall brauchen Sie keine Nachzahlung zu leisten, wenn die tatsächlichen Nebenkosten durch den Pauschalbetrag nicht abgegolten sind. Im Gegenzug können Sie aber auch keine Rückzahlung verlangen, wenn die Pauschale höher war als die tatsächlichen Nebenkosten.

Im allgemeinen wird im Mietvertrag vereinbart, nach welchem Maßstab die von Ihnen zu zahlenden Nebenkosten abzurechnen sind. Andernfalls sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Verbrauchsabhängige Betriebskosten (z.B. Wasser) sind nach einem Maßstab umzulegen, die dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt.

Zur Vorauszahlung auf die Betriebskosten sind Sie als Mieter nur verpflichtet, wenn darüber im Mietvertrag eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen ist. Auf jeden Fall aber dürfen Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Als angemessen gelten Vorauszahlungen dann, wenn sie dem durchschnittlichen Betrag der am Ende der Rechnungsperiode zu erwartenden Betriebskosten in etwa entsprechen. Geringe Abweichungen müssen Sie in Kauf nehmen. Wenn sich allerdings am Ende der Rechungsperiode herausstellt, dass die Vorauszahlungen viel zu hoch waren, so dürfen Sie den Vorauszahlungsbetrag angemessen kürzen. Umgekehrt darf auch der Vermieter den von Ihnen zu leistenden Vorauszahlungsbetrag anpassen, wenn dieser zu niedrig ist. Dieses Recht steht dem Vermieter aber nur zu, nachdem er über die Betriebskosten abgerechnet hat.

Über die Vorauszahlungen der Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht verschuldet.

Einwendungen gegen die Abrechnung müssen Sie dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist können Sie Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, Sie haben die verspätete Geltendmachung nicht verschuldet.

Autor: Dr. Otto Bretzinger
           Jurist und Journalist
           06.10.2005