Wenn nicht ausdrücklich im Mietvertrag etwas anderes vereinbart ist, dient die Kaution der Sicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis und nicht nur dem Anspruch des Vermieters auf die Miete.

Der Vermieter darf eine Kaution nur bis zur Höhe von drei Monatsmieten verlangen. Maßgebend ist der zum Zeitpunkt der Vereinbarung zu entrichtende Mietzins ohne Nebenkosten. Der Mieter kann drei Ratenzahlungen verlangen; die erste Rate wird regelmäßig bei Beginn des Mietverhältnisses fällig.
In der Praxis erfolgt die Sicherheitsleistung des Mieters entweder durch Übergabe eines Sparbuchs mit Sperrvermerk oder als Barkaution. Letztere muss der Vermieter getrennt von seinem Vermögen bei einer Sparkasse oder Bank als Sonderkonto aufbewahren Der Vermieter hat die Barkaution mindestens zu einem Zinssatz anzulegen, der für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist üblich ist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Und wenn der Vermieter eine längerfristige oder höherverzinslich Geldanlage gewählt hat, dann stehen dem Mieter die höheren Zinsen auch dann zu, wenn der Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung für diesen Fall enthält.

Zum Streit zwischen Vermieter und Mieter führt immer wieder die Frage, wann die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen ist. Das ist der Fall, wenn der Sicherungszweck der Kaution erfüllt ist, wenn also keine Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis mehr bestehen. Für die Prüfung derartiger Ansprüche benötigt der Vermieter natürlich eine gewisse Zeit. Im Regelfall sollte eine Überlegungsfrist von drei Monaten für den Vermieter ausreichend sein, um etwaige Ansprüche aus dem Mietverhältnis feststellen zu können.