Zunächst einmal muss überhaupt eine gesetzlich anerkannte Modernisierungsmaßnahme vorliegen. Das ist insbesondere der Fall, wenn durch eine bauliche Maßnahme der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert oder nachhaltig Energie oder Wasser eingespart wird.

Der Vermieter hat den Mieter drei Monate vor dem Beginn der Maßnahme in Textform zu informieren. Mitzuteilen sind die Art der Modernisierungsmaßnahme, der voraussichtliche Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung.

Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahme dulden, wenn er sich nicht auf einen Härtefall berufen kann. Härtefälle können insbesondere in den baulichen Folgen oder in der zu erwartenden Erhöhung der Miete liegen. So muss beispielsweise der Mieter eine Luxusmodernisierung der Wohnung keineswegs hinnehmen.

Bei einer Modernisierungsmaßnahme kann der Vermieter eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen. Zu den umlagefähigen Kosten zählen insbesondere die Baukosten (Material- und Handwerkerkosten) und die Baunebenkosten (z.B. Reinigungskosten).

Seinen Anspruch auf Mieterhöhung muss der Vermieter in Textform gegenüber dem Mieter erklären. Diese Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird. Erfüllt die Erklärung des Vermieters diese Anforderungen, muss der Mieter die neue Miete vom übernächsten Monat an zahlen.