Als Mieter haben Sie grundsätzlich Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden.

Als Verbesserungen in diesem Sinne kommen u.a. der Einbau neuer Toiletten, Duschen und Bäder, die Verbesserung der Hausbeleuchtung, der Ersatz von Einfachfenstern gegen Doppelfenster, die Verbesserung des Wohnungszuschnitts oder der Einbau neuer Steckdosen in Betracht.

Nicht zu den Modernisierungsmaßnahmen gehören u.a. der Anschluss an das Breitbandkabelnetz, wenn Rundfunkprogramme nur über eine Antenne empfangen werden können, die Ersetzung einer Nachtspeicher- oder Gasetagenheizung durch Anschluss an das Fernwärmenetz, der Einbau einer Badewanne anstelle einer Dusche oder der Einbau von Wasserzählern.

Sie müssen eine Modernisierungsmaßnahme des Vermieters nicht dulden, wenn die Maßnahme die gegebenenfalls daraus resultierende Mieterhöhung
(Mieterhöhung nach Wohnungsmodernisierung)
für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist aber dann nicht als Härte anzusehen, wenn die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. In folgenden Fällen wurde für den Mieter eine besondere Härte anerkannt:

• Dem Mieter ist aus Alters- oder Krankheitsgründen ein durch die Modernisierungsmaßnahmen bedingter vorübergehender Wohnungswechsel nicht zumutbar.
• Es muss damit gerechnet werden, dass der Einbau von Isolierglasfenstern zu Feuchtigkeitsproblemen in der Wohnung führt.
• Die zu erwartende Mieterhöhung würde dazu führen, dass die neue Miete 30 Prozent des Einkommens oder mehr ausmacht.

Der Modernisierung können Sie auch widersprechen, wenn die Kosten der Maßnahme in einem besonders schlechten Verhältnis zum Modernisierungserfolg stehen.

Beispiel:
Der Austausch von Doppelfenstern durch modernere führt zu einer Mieterhöhung von 100 EUR, aber nur zu einer Energieeinsparung von monatlich 10 EUR.

Will der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durchführen, so hat er Ihnen spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Im Zusammenhang mit einer Modernisierungsmaßnahme stehen Ihnen folgende Rechte zu:

• Sie haben gegen den Vermieter Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen, die Sie infolge der Modernisierung machen mussten (z.B. Reinigung). Auf Verlangen hat der Vermieter Ihnen sogar Vorschuss zu leisten.
• Wird während der Modernisierungsarbeiten der Wohnwert aufgehoben oder gemindert, so haben Sie für diese Zeit Anspruch auf Mietminderung.
• Sie sind berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung über die beabsichtigte Modernisierung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.

Im Rahmen der Wohnungsmodernisierung darf der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Miete erhöhen (Mieterhöhung nach Wohnungsmodernisierung).

Autor: Dr. Otto Bretzinger
           Jurist und Journalist
           02.02.2005