Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 18.05.2005, Az.: VIII ZR 368/03) hat seine Rechtsprechung bestätigt, dass ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen eines fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist. Nicht gefolgt ist der Bundesgerichtshof der Auffassung, dass der Vermieter für das Vorliegen seines mit der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillens die Darlegungs- und Beweislast trage.

Grundsätzlich habe derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen. Diese Verteilung der Beweislast gelte auch für den Schadensersatzanspruch, den der Mieter gegen den früheren Vermieter wegen einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung geltend mache. Eine sachliche Rechtfertigung dafür, bei diesem Anspruch von dem allgemeinen Grundsatz der Beweislastverteilung abzuweichen, sei, wie der Bundesgerichtshof im einzelnen ausgeführt hat, nicht gegeben. Der Mieter werde dadurch, dass ihm der Beweis für den fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters auferlegt werde, nicht in unbilliger Weise belastet. Denn der Vermieter dürfe sich im Prozess nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters, dass der Kündigung ein Selbstnutzungswille des Vermieters nicht zugrunde gelegen habe, schlicht zu bestreiten. Setzt der Vermieter den mit der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liege der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf als Kündigungsgrund nur vorgeschoben war. Unter diesen Umständen sei es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genüge, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte.

BGH, Urteil vom 18.05.2005, Az.: VIII ZR 368/03
Kommentiert von Herrn Dr. Otto Bretzinger
Jurist und Journalist
14.07.2005