Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers. Der Kläger forderte die Mieter unter Fristsetzung zur Vornahme von Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zu weiteren Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf. Dies lehnten die Beklagten ab. Unter anderem wollte der Kläger Schadensersatz wegen Verunreinigungen der Wohnung durch „Nikotinrückstände“.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 28.6.2006, Aktenzeichen VIII ZR 124/05) wies die Klage zurück. Der Mieter sei zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, habe der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Liege eine wirksame, das Rauchen in der Wohnung einschränkende Vereinbarung nicht vor, verhalte sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig.

Der Bundesgerichtshof hat offen gelassen, ob ausnahmsweise eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn „exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat, weil ein solcher Fall hier nicht gegeben war. Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädigung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führen würde, lag nicht vor. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter durch Tabakkonsum verursachte Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auch im Wege der formularvertraglichen Vereinbarung  auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist; an einer solchen - wirksamen  Vereinbarung fehlte es hier jedoch.

Stichworte: Tabakkonsum, Mietwohnung

Autor: Dr. Otto Bretzinger
           Jurist und Journalist
           08.09.2006